3+1 evlere olan ilgi arttı

3+1 evlere olan ilgi arttı

Emlakçı Ali Kalınoğlu, müşterilerin genellikle 3+1 evlere olan ilgisinin arttığını söyledi. Ayrıca büyük evlerin talep gördüğünü belirtti. Kalınoğlu, “Günümüz nüfus artışından dolayı ne kadar çok küçük evleri tavsiye etsek bile insanların hala tek hayali, büyük evlerde ayrı olarak yaşama isteği öne çıkıyor.”dedi.

Balkon Tercihi Geniş Olsun…
Emlakçı Ali Kalınoğlu “Eğer 3+1 için gerekli şartları sağlayamıyorlarsa da 2+1 ev istiyorlar. Mesela en çok ev soranlar, geniş balkon istiyorlar. Pandemi sürecinde yaşanan durumlardan sonra insanlar, tekrar bir kapanma olasılığında en azından balkon da vakit geçirebilmeyi düşünüyorlar. Eskiden balkon soran yoktu. Ama farklı sebeplerden dolayı balkon en büyük öncelik olarak öne çıkıyor. İmkanlar dahilinde bahçe de soran oluyor” dedi.

En büyük problem; kiralayacak ev yok
Emlakçı Ali Kalınoğlu “Türkiye genelinde en büyük problem; kiralayacakları ev olmaması. Şu an göçmenlerin nüfus üzerinde etkilerinin büyük olması kiralayacak ev oranını düşürüyor. Ülkemizde göçmen krizi ve hepimizin üzüntüsü olan 6 Şubat depremleri, insanların evsiz kalmasına sebep oldu. Türkiye’nin her bir yerinden yeni hayat kurabilmek için ve barınma ihtiyaçlarını giderebilmek için yayılmalarından kaynaklı Türkiye genelinde büyük bir konut sıkıntısı yaşanıyor. Bunun yanında Dünya çapında yaşanan enflasyon artışından dolayı konut fiyatlarının artması, konut fiyatları alışının zorlaşması kiraları tetikledi. Kiraları tetiklemesi durumunda, insanlar ev kiralayamayınca kendi düğünlerini bile erteleyenler oldu. Mesela bu süreçte evlenme hazırlıklarının döndüğü zaman diliminde nişan atanların bile olduğunu gördüm. Zor bir zamanları geçiriyoruz. Kısır döngüdeyiz. 2 yıldır durmadan yükselen rayiç kiralarla devlet önlem almaya kalksa da aldığımız önlemler şu an için yeterli olamayabiliyor” ifadelerini kullandı.

5 yılda görmemiz gereken fiyat artışını son 1 yılda yaşadık
Fiyat artışlarının emlak sektörünü nasıl etkilediğinden bahseden Kalınoğlu, “Fiyat artışları, otomatik olarak olumsuz etkileyen bir durumdur. İnsanların alım gücünün azalması, bankaların kredilerde ki faiz artışı gibi sebepler emlak piyasasını önce ki yıllara göre nereden baksak %70 veya %80’e yakın yavaşlattı. Eski alım gücü insanlar da kalmayınca bir bakıma sektörümüz de kiralama ve satın alma işlemleri yavaş ilerliyor. Bir yandan şöyle bir şey oldu; 5 yılda görmemiz gereken fiyat artışını son 1 senede yaşadık. Bir sene önce 200 bin TL’ye aldığımız mal, bu sene oldu 600 bin TL. Çok değil 2020 yılında, 280 bin TL civarında Bigadiç’de Kuyu Mahallesi’nde 3+1 daire satıyorduk. Bugün, Kuyu Mahallesi’nde aynı metrajda ve aynı yaşta bir daire almayı düşünürsek 3.5 Milyon TL’den aşağıya o daireyi alamazsınız. Yani ortalama baktığınızda 14 kata kadar bir artış olmuş. Bu durum 1 senede yaşanan bir şey. 5 seneye yayılmış bir şekilde olmuş olsaydı eğer emlak piyasası dengeli giderdi. Emlak piyasası ani düşüş ve ani yükseliş yaşayabiliyor.

Ancak biz daha düşüşünü görmedik. Ama 2024’e girdiğimizden beridir şu 3 aylık süreçte emlak piyasasının çok aşırı yavaşladığını ve yatırımcıların kaçtığını, insanların dövize daha çok yöneldiğini, dövizden ettiği kar ile mal sahibi olma hayaline kapıldığını söyleyebilirim. Ama bu yanlış bir şey. Dövizin artışı, emlak sektöründe yavaşlamadan dolayı alınacak malın fiyatının sabitleneceği anlamına gelmiyor. Biz bir enflasyon ülkesi olduğumuz için ve mal değerini kaybetmemesi gerektiği için bugün bir ev alsanız, zarar etme durumunuz yok. Şu an aldığınız ev için pahalı aldım diyebilirsiniz. Ama 2-3 ay sonra değerine geliyor. Bu süreçte ne olur? Konut kredilerinin kapalı olmasından dolayı Ticari Kredi kullanan insanlar, belki belli bir dönem aralığından çok kısa da olsa fiyatlarda çok düşük miktarda bir düşüş yaşanabilir. Sonrasında fiyatlar sabitleşebilir. Benim öngörüm, bu saatten sonra Türkiye’de mal sahibi olmak çok zor” şeklinde konuştu.

Toprak, hiçbir zaman zarar ettirmez
Emlak sektöründe yatırım yapmak isteyenlere tavsiyelerde bulunan Kalınoğlu, “Ben, topraktan yanayım. 1+1 daire olsun, 2+1 daire olsun, 3+1 daire olsun beton hiçbir zaman karın doyurmaz. Beton anlık kira geliri ile insanı bir ufak tatmin edici bir noktası olur. Yani ama toprak öyle değil. Topraktan mahsul alabilirsin. Eğer ki imar sınırı içindeyse yani 1/5000 ölçek içindeyse mesela bundan 5 yıl sonra Belediye imara açtığında ve tarlan imara girdiğinde 2 dönüm tarladan 1400 metre kare gibi bir arsa çıkar. Tarlanı arsaya çevirdin, arsanı müteahhite verdin ve karşılığında daire aldın; 1 Milyonluk tarlan, değer biçilemeyecek bir hale geliyor. Mesela kullanılmasın, arsaya çevirilmesin ve tarla vasfında kalsın diyelim bu seferde tarla vasfından dolayı toprağından mahsul alıyorsun. Aldığınız ev sizin karnınızı doyurmuyor. O evden aldığını para ile tarla da mahsul yetiştiren adamdan mal alıyorsun. Yani aslında yine aynı mantık. Bir kısır döngüye döndürüyorsun kendini. Betondaki para toprağa gidiyor. Bu sebeplerle bence, en mantıklısı tarla.

Toprak, hiçbir zaman zarar ettirmez insanlara. Bugün mahsul alırsın veya seneye imara girer daire alırsın karşılığında. Durmadan yükselen bir değer olduğu için arsaya açıldıktan sonra istediğin bir şekilde ev yapma hakkına sahipsin. Ya da aldığın arsa, Organize Sanayi Bölgesi seçildi. Bu artık çok büyük bir avantaj. Ülkemiz bizim, deprem bölgesi olduğu için bugün aldığım dairenin depremde yıkılma durumu varken, arsa da veya tarla da yok. En karlı ve en büyük kazanç; yurtdışından Türkiye’ye yapılan yatırımların geneline baktığımız da daireden çok toprağa yatırım var. Bu hiçbir zaman da değişmeyecek gibi duruyor. Türkiye’nin toprağı altındır. Bigadiç’te Altınlar Köyü’nün yakınlarında Altın Madeni açıldı. MTA uzun süredir çalışmaları doğrultusunda koordinatları belli oldu ve yeni bir maden ocağı keşfi başladı. Bizim, kendi ilçemiz için konuşursak ve daire mi yoksa tarlar mı? Dersek. Ben, tarla derim. Toprağın altından altın madeni çıkabiliyor, mermer çıkabiliyor, bor çıkabiliyor. Zengin bir topraklara sahibiz. Türkiye genelinde böyle ve hiçbir zaman zarar ettirmeyecek tek şey toprak, toprak, toprak” dedi.

Kahve ortamında söylenene herkes inanır

Emlak sektörünün zorluklarına değinen ve emlakçıların görevlerinin vatandaşlar tarafından tam olarak anlaşılamadığını vurgulayan Kalınoğlu, “Emlak sektörünün en büyük zorluğu olarak insanları gösterebilirim. Ben, emlak dükkanımın yanı sıra gayrimenkul uzmanı olarak çalışıyorum. Bir malın değerini sistemsel olarak biçmek; o dönem içerisinde yaptığın satışlar, inşaat maliyetleri, bulunduğun alanın metre birim fiyatları gibi hesaplanıyor. Aynı eksper gibisin. Eksperlerde, otomatik bir sistem vardır. Bankanın sunduğu şartlara göre metresini hesaplayıp değer verebilirler. Mesela 100 metre kare bir daire var; yaşına göre ve kullanılabilecek inşaat malzemelerine göre fiyat çıkartıyorlar. Mesela bu sene metre birimi 20 Bin TL. Kaç para diyor? 2 Milyon TL diyor. Eksper bunun üzerine arsa payını ekleyip, 2 Milyon 300 Bin TL veya 2 Milyon 400 Bin TL yazabilir. Ancak bu fiyatların üzerine yazamaz. Biz de aslında onun gibiyiz.

Ama bu durum vatandaş da öyle değil. Mesela kahve ortamında duyduğunu herkes inanır. Gidiyoruz, bir daire bakıyoruz. Bir dairenin emsallerine ve diğer müteahhitlerden istedikleri fiyatlara baktığınızda; 2+1 80 metre kare bir dairenin temelden olsun bitmiş olsun maksimum ederi 3 Milyon veya 3.5 Milyon TL olması gerekiyor. Bu fiyatları rastgele söylüyorum. Müşteri geldiğinde ise farklı bir yeri örnek göstererek farklı fiyatları söylüyorlar. Yani gereğinden fazla fiyatları, farklı daireleri örnek göstererek istiyorlar. Kullanılan beton aynı. Belki iç özelliklerinde bir değişiklik olabilir, Seramikler granit olabilir ancak onun dışında farklı iç özellikleri değiştirebilirsiniz. Ben şu problemi çok yaşıyorum aslında; müşterilerin kendilerinin de bir gayrimenkul uzmanı olmasını düşünmeleri çok yanlış bir şey. Mesela ben gidip bir kasaba, bu et böyle mi kesilir? Demiyorum. Bu işi kasaba bırakıyorum. Çünkü onu kesmek onun işi. O işte profesyonel birisi olduğu için. Bizim en büyük problemimiz ise ayaklı emlakçılar olanlar. Kimsenin kazancında, işinde veya ticaretinde gözümüz yok. Herkes yapsın. Herkesin dükkanı da olmayabilir bu sektörde.

Ayaklı dediğimiz, kahve köşelerinde yapılan emlakçılık. Ama şu yanlış. Kahve köşesinde dönen ticaret ile gerçek reel fiyatı 200 Bin TL iken ayaklı emlakçılar dediklerimiz o yeri alabilmek için ve ucu açık oldukları için önce yeri 250 Bin TL’ye satmak istiyorlar. Mal sahibine 250 Bin TL’ye satarız diyorlar. Bu fiyattan sonra ise bana ne verebilirsin diyor. Biz, Ticaret Bakanlığı’na bağlıyız emlakçılar olarak ve bizim çalıştığımız oran %2’dir. Bu sebeple ayaklı emlakçı olarak tarif ettiklerimiz ile eşit olamıyoruz. Hakkaniyetli olmamız gerekiyor. Bizim için belirlenen bir oran var. Bunlar sektörü zora sokan şeyler. Vatandaşlar emlakçılara küsüyor. Mesela biz, yetkisiz çalışmıyoruz. Mal sahibi ile satış yetki sözleşmesi yapıyoruz. Bana gelen dairenin başka bir emlakçıya gitmesi çok hoş ve uygun bir şey değil. Bu iş para almak için yapılan bir şey değil. İnsanların birbirine ters düşürecek bir şey. Sektör içinde ayrımlaştırılacak bir şey. Yapılan en büyük hata.

Ben, gelen ilanda, diğer meslektaşımın ilanını sosyal medya mecralarında görürsem kendim koymayı kabul etmiyorum. Ya da mal sahibine soruyorum. Başka bir emlakçı ile görüştün mü? Görüşmüş olabilir. Problem değil. Herkesten fiyat alması gerekiyor. Ama o da satıcak dediği anda. Kusura bakmayın ben bunu satamam diyorum. Çünkü düşünsenize; aynı anda eve gidiyorsunuz. Aynı müşteri 2 emlakçıda da olurum diyor. Bu sefer sen hakkın olan %2’lik komisyondan kısmaya çalışıyorsun. Yani ondan alırım bak veya o bana indirim yapacak. Şeklinde konuşmalar dönüyor. Bunun en doğal bir şekilde çözülebilmesi için satış yetkisini her insanın vermesi gerekiyor. Profesyonel bir hizmet almak istiyorsanız. Satış yetkisi, iki tarafın birbirine verdiği sözleşmedir. Tapuda sözleşmelerimiz var. İnsanlar, satış yetki sözleşmesine gelince sen bana güvenmiyor musun? Diyorlar. Ayrıca parasını alıyor ve işi görülmüş oluyor.

Bizim komisyon için verecekleri para, insanları rahatsız ettiğini gözlemledim. 10 Milyonluk yer satsak da bize 20 Bin TL’lik para verecek olsalar bile insanlara bu çok geliyor. Nereden kazanırsan kazan diyorlar. Bir de emlakçının ne masrafı var? Diyorlar. Biz, sosyal platformlarda yer alan emlak satım sitelerine belirli bir ücret veriyoruz. Ayırca düzenli verdiğim ücrete de ayrıca zam geldi. Bu, bizim sektörü bir anlamda maliyet açısından yoruyor. Devlete çalıştığımız için ödemek zorunda olduğumuz ücretler de var. 30 metre kare dükkanda hizmet veriyorum.
Dükkan içi harcamalarımızda oluyor. Bunların hepsini toparladığımızda çok büyük bir paraya tekabül ediyor. Özellikle kiralamada da çok sorun yaşıyoruz. Türkiye’nin neresinde olursa olsun, 1 kiralama bedeli ve KDV onaylı olarak bilinir ki emlakçının hakkıdır. Biz, KDV’yi almayı geçtik bazen hakkımız olan komisyonu alamıyoruz. Müşteri geldiği zaman ödeyeceği komisyon bedeli bellidir. Buraya geliyorsun, evi tutuyorsun, sözleşmeyi yapıyorsun, abonelikleri açıyorsun ve mal sahibinin kirasını teslim edeceksin emlakçının komisyonunu vereceksin. Emlakçıya komisyonu verme aşamasında vermek istemeyen müşterilerimiz oluyor. Ev tutarken hiçbir problem yoktu. Evi gezerken problem yoktu. Abonelik işlemlerini hallederken problem yoktu. Aslında VİP bir hizmet veriyoruz. İş ödeme noktasına geldiğinde istemiyorlar” şeklinde konuştu. Batuhan Hasar